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よくあるご質問
これから不動産投資を始めようとお考えのお客様からよく頂くご質問をご紹介いたします。
- ALL
- 初めての方
- メリット
- リスク
- 賃貸管理
- セミナー
- Qセミナーではどんなことが学べますか？
- A
A-MAXのセミナーでは、初心者の方でもわかりやい「不動産投資の基礎知識」「失敗しない物件の選び方」「ローンのないマンションを最短で3つ以上所有する方法」などの基礎から応用までをお伝えしています。
代表天田が0から90室以上まで所有物件を増やしてきたノウハウをもとに、机上の空論ではない現実的、且つ、実践的な内容を約1時間で学ぶことができます。
- Qまだ知識が少なく初心者なので、どんなものなのか勉強しに行くだけでも大丈夫でしょうか。
- A
もちろん勉強される目的だけでも大丈夫です。ご参加いただく多くのお客様は初心者の方が大半です。
不動産投資についての基礎知識や、応用知識、A-MAXの商品サービスについて知っていただき、お客様にとってお役に立つと思っていただいた場合のみ、お声がけいただければ結構です。安心してご参加いただければと思います。
- Q「個別セミナー」と「個別相談」の違いを教えてください。
- A
個別セミナーは「セミナーに参加したいけれど、日程や都合が合わない」という方や「個別で学びながら、疑問や不安な点はその場ですぐに質問したい。より深く勉強したい。」という方におすすめしております。
個別面談は「セミナーに参加してみて、より具体的に話を聞いてみたいと思った」という方や「他社に提案されていてセカンドオピニオンとして提案を受けてみたい」という方、「不動産を購入したいと考えているが、気になる点がまだあり、もっと詳しく聞きたい」「A-MAXの物件を紹介してほしい」という方におすすめです。
- Q物件やローンについての相談など具体的に話を進めたい場合は、すぐに対応してもらえますか？
- A
お客様のご要望や、ご希望の条件などを事前にお伺いして、お客様に合ったおすすめ物件を対面時までにご用意することも可能です。ローンのご相談についても、過去3年分の源泉徴収票をご用意いただくことでスムーズな審査手続きをおこなえます。
- Qセミナーに参加すると、しつこい営業や押し売りなどがないか不安です。
- A
A-MAXではご参加いただく方との信頼関係を第一に考え、社員への教育、理念浸透を徹底しています。
社内基準をクリアした、お客様満足度が高く、知識の豊富なスタッフのみが、セミナーや個別面談の担当をしております。強引な営業、しつこい電話などは一切しないことをお約束いたします。
- Q室内の設備交換、修繕工事等の費用はいくらかかるの？
- A
当社から物件を購入した場合、室内の設備交換、修繕工事等の費用は「3年間何度でも無料」となります。
4年目以降の設備交換や修繕工事はオーナー様負担となりますが、当社では「敷金償却サービス」を導入しており、
入居者様からいただく敷金は、退去時、すべて工事費用等に回せる仕組みになっています。
そのため、仮に原状回復費が9万円かかる場合でも、敷金が85,000円であればオーナーの実質負担は5,000円となります。
細かい工事費用等については、セミナーや個別相談会にてご説明しております。お気軽にお問合せください。
A-MAXセミナー情報
- Q滞納が起きた場合はどうなりますか？
- A
まず事前の策として、入居者が部屋に住み始める前に保証会社の審査が必ずあります。この保証会社の審査と当社の社内審査を通過した方のみが入居できる仕組みになっており、保証会社加入の保証料も入居者負担です。
もし入居者が滞納した場合は、保証会社が毎月の家賃を保証してくれます。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q家賃保証契約、サブリース契約のほうが安心できると思っているのですが、実際どうなのでしょうか。
- A
A-MAXでは「家賃保証契約」「サブリース契約」はオーナーにとってメリットのないものと考えており、オススメしておりません。
家賃保証契約は「不動産会社が家賃を無償で保証する仕組み」と思われがちですが、実際には不動産会社がオーナーから部屋を借り上げ、利益を乗せて転貸する仕組みになっています。
不動産会社が相場家賃で転貸するため、オーナーがもらえる実際の家賃は相場の80％～90％ほどの低い金額になってきます。家賃が10万円のマンションの場合、オーナーに支払われる家賃が8～9万円。不動産会社の利益が1～2万円です。３年間退去がない場合、36～72万円の利益を不動産会社が得る仕組みになっています。
最初は空室が怖いために家賃保証契約を選ぶ方もいらっしゃいますが、空室がすぐに埋まる好立地マンションを選ぶことで、それらの無駄な保証手数料は回避できます。
残念ながら、途中で家賃保証契約のデメリットに気づき解約しようとしても、ほとんどの場合、家賃保証契約は解除することができません。
オーナーから部屋を借り上げている不動産会社が「入居者」の扱いとなるため、借地借家法で不動産会社側が守られてしまうのです。家賃保証契約書に解約できる旨が記載されていても、不動産会社が解約しないと言えば解約できなくなってしまいます。（家賃保証契約の内容よりも、借地借家法のほうが法律の効力が強いため）
途中で売却する際にも、収益性の低い家賃保証マンションは市場価格よりも3割ほど安い値段しかつきません。
「消費者庁 サブリース」と検索すると消費者庁が家賃保証に対しての注意喚起をしているので、よくご検討したうえでご判断ください。
もっとも健全な選択としては、家賃保証をする必要がない物件、すぐに空室が埋まる好立地物件を選ぶことです。
現在、家賃保証契約を提案されている方は、ぜひA-MAXの非公開物件情報を一度ご覧いただき、内容を比較してみてください。
『非公開物件情報』はこちら
- Q所有している部屋を、自分や家族が使用したくなった場合、入居者に退去してもらうことはできるのか。
- A
入居者に対して、退去してもらいたい日の6か月前に退去依頼をすることはできますが、入居者からの承諾がない場合は引き渡していただくことは難しいです。賃貸管理会社が、オーナーに代わって事情を説明し、入居者に交渉する必要があります。交渉により入居者から承諾いただけた場合は、退去していただくことが可能ですが、稀なケースと考えておいたほうがよいでしょう。
- Q日本の人口減少は家賃下落につながりますか。
- A
不動産の家賃相場は「賃貸物件の供給」と「賃貸需要」のバランスで決定しています。
2015年の国勢調査によると、日本全体の人口は2010年と比べて96万人減少していますが、逆に東京は36万人増加しています。
これは単身者を中心に、東京都内への進学や就職による人口流入が続いているためです。東京は世界に誇れる大都市で、日本の大企業本社が集中しています。日本全国から進学や就職で人が集まり、人が集まることで消費（お金）が集まります。お金が集まることで経済がより活性化し、さらなる雇用が生まれ、また新たに多くの人が流入します。東京ではこの好循環が長年続いているため、賃貸需要が安定しているのです。
一方「供給」は、東京都に土地がこれ以上余っていない、且つ、新築ワンルームの建設条例があり、デベロッパーが新築ワンルームを供給しにくい状況になっています。増えている「賃貸需要」に対して「供給」が追いついていないため、賃料下落が起きにくい状況が続くと推測できます。
- Qマンションの寿命はどれくらい？
- A
RC造マンションの寿命は60年以上と言われています。ただし、管理や修繕がしっかりおこなわれているマンションを選ぶ必要があります。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q大地震が起きた場合、東京のマンションは大丈夫でしょうか。
- A
地震の対策には建物選びと立地選びが重要となってきます。
建物は『新耐震基準』のRC造マンションを、立地は地盤がしっかりしていて災害をうけにくいエリアを選ぶ必要があります。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q将来的に古くなったマンションは入居者がつくのでしょうか。
- A
築の古いマンションでも好立地で賃貸管理の質が高ければ、十分に賃貸用としての運用が可能です。
日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」は、1956年に分譲され築50年以上経過しても賃貸マンションとして最後まで稼働していました。立地と賃貸管理がしっかりしていれば物件の古さに関係なく賃貸需要が保たれます。
逆に築年数の浅い物件であっても、立地条件や管理状態が悪いばかりに入居者がつかず、空室だらけになっているアパートはとても多いです。築年数ではなく、競争力の高い立地×賃貸管理が重要な要素となってきます。
- Q入居者が滞納した場合、家賃は入ってこないのでしょうか。
- A
入居者が滞納を起こした場合も、入居者が入居前に加入する保証会社から家賃が支払われます。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- QA-MAXの考える不動産投資のメリットについて教えてください。
- A
A-MAXが提唱する不動産投資は、日本一の都市である「東京23区内」にマンションを所有し、長期間安定して運用できる投資方法です。1番のメリットは、他人資本（銀行融資＋入居者からの家賃）を活用することで、少ない自己資金でも大きな資産を築くことができる点です。
他人資本で資産形成しつつ「がん保障付きの団体信用生命保険」で生命保険代わりにもなり、将来の自分年金の代わりにもなる。日本政府が目指すインフレのリスク対策にもなる点がメリットと考えます。
詳しくは『不動産投資のメリット』をご覧ください。
- Q団体信用生命保険には具体的にどんなメリットがあるのでしょうか。
- A
団体信用生命保険（団信）とは、ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りのローンが弁済される保証制度です。
ローンを組んだ本人が死亡、もしくは高度障害になってしまった場合、残りの残債が全額弁済されるものから、近年では2人に1人がなるといわれている「がん」に対しても保障がつくようになりました。
A-MAXの提携ローンを活用すれば、ステージ１のがんと診断された時点で、ローンの残金50％～100％弁済される「がん団信」に加入できます。月々の保険料はローンの金利の中に含まれおり、ローンの返済は家賃収入から行うため、月々黒字収支を得ながら手厚い保険に加入することができます。団信に加入することで、必要のなくなった保険を解約すればさらに家計の収支は黒字化します。
- Qどのような人が不動産投資をやっていますか？
- A
不動産投資というと「資産家や大金持ちがするもの」というイメージを持たれている方が多くいらっしゃいますが、近年は一般的なサラリーマンが購入するケースのほうが多く、年齢は20代から80代まで幅広い方が実践されている投資法になります。
- Q不動産投資の知識のない初心者では不動産投資を始めるのは難しいでしょうか。
- A
難しくありません。ただし、不動産投資を始める場合はある程度の知識は事前に習得したほうが良いでしょう。不動産投資で知っておくべき知識はそれほど多くはなく、しっかりとポイントを押さえた目利きができるようになれば失敗やリスクを事前に防ぐことができます。A-MAXのセミナーに参加することで不動産投資の成功法が習得可能です。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q不動産オーナーになると煩わしいことが増えて本業に支障がでるのでは。
- A
賃貸管理、賃貸経営をA-MAXが代行するため、物件を購入した後に煩わしい業務が増えることはありません。
詳しくは『A-MAXの賃貸管理』をご覧ください。
- Q不動産投資は節税になりますか？
- A
不動産投資が所得税の節税になるのは一時的です。節税目的だけの不動産投資はリスクが高く、本質を見極めた投資をしなければ失敗に終わります。新築マンション専門の不動産会社は、節税を売りにして投資を推奨していることが多くありますが、節税自体は長くは続かないため注意が必要です。
節税の提案をされて悩まれている方は、一度、個別面談にて詳細をご相談いただければと思います。
『個別面談会』はこちら
URL：https://a-max.jp/seminar_consultation/detail/consultation/
- Q不動産投資で失敗する人と成功する人の違いを知りたい。
- A
不動産投資において「成功」「失敗」の定義は人によって異なりますが、
長期安定して運用するにあたり、必要な要素は「空室期間」「借入金利」「購入価格」をどれだけおさえられるかがポイントになります。
ローンのない不動産を効率的に増やす繰り上げ返済術や、価値の下がりにくい物件の選び方、賃貸管理会社の選び方など、より詳しい内容を知りたい方は、A-MAXの不動産投資セミナーにお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q東京23区内に特化して物件紹介している理由を教えてほしい。
- A
A-MAXが東京23区に特化している理由は、30年後40年後を鑑みて、最も空室リスクが低く、資産価値が下がりずらいのが東京23区内だからです。お客様のカスタマーサクセスを本気で追及するには、東京23区内の好立地物件以外は考えられません。23区内でも投資してよい立地と、しないほうがよい立地もあります。
物件の選び方のポイントは、A-MAXで開催しているセミナーで学ぶことができます。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q「インフレリスクの対策になる」とはどういう意味でしょうか。
- A
「インフレ」とは「物価があがること」を指しています。物価が上がっていくことで相対的にお金の価値が落ちていきます。日本銀行は物価を年2%ずつ上げる目標を持っており、これが実現すれば毎年2％ずつ現金の価値が下がることに繋がります。預金しているお金の価値が毎年2%ずつ下がってしまうと、老後の貯蓄などに影響を及ぼしますが、資産価値の高い不動産をローンで購入できれば、このリスクは避けることができます。
詳しくは『不動産投資のメリット』をご覧ください。
- QA-MAXと他の不動産会社では具体的に何が違うの？
- A
A-MAXは日本一社会に貢献できる投資不動産会社を目指しています。
不動産投資をご検討されている方に、日本一の商品・サービスを届けられるよう、お客様の願望やご不安な点に日々アンケート調査をおこない、他社の商品サービスを研究し、最も貢献できる企業であり続けられる商品開発、サービス開発をおこなっております。
詳しくは『A-MAXの強み』を是非ご覧ください。
- Q不動産投資と株式投資では、どちらが良いなどあるのでしょうか。
- A
特にどちらが良いというのはございません。しかし、それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った投資配分で投資をおこなう必要があります。不動産投資と他の運用商品の違いについては『不動産投資の特徴』をご覧ください。
『不動産投資の特徴』はこちら
- Qコロナ禍において、東京の不動産価格への影響はでましたか？
- A
不動産価格の今後の見通しについては、様々なご意見がある中で、現状下がっておりません。不動産価格の相場は「売買の需給バランス」「金融政策による資金の流入量」が変動の主な要因となっています。
政府は新型コロナ感染拡大で市場の低迷を避けるため、各金融機関へ融資条件を厳しくしないよう呼びかけています。
不動産の価格は、融資を行う金融機関の担保評価で決まると言っても過言ではありません。
「担保評価＝不動産への融資上限」なため、金融機関の融資の姿勢が、不動産価格に大きな影響を与えています。
現在、金融機関の融資姿勢に変更はなく、これからますます融資が求められる社会情勢、金融政策のなかで不動産価格は下落しずらいと推測できます。
- Qコロナ禍で、東京の賃貸市場への影響はでましたか？
- A
緊急事態宣言の影響により、東京から人口が減っているような記事やマスコミの報道が一部でておりますが、総務省が毎年発表している「2020年人口移動報告」によると、東京都はコロナウィルスで大混乱を招いた2020年に3.1万人、人口が増えています。2019年の8.2万人の人口増と比べると少なくはなっているものの、あれだけ世間を騒がせたコロナの渦中でも人口が増えるというのは、東京だからこそと言わざるを得ません。
オフィス需要に関しては、テレワークなどの導入により一部需要が低迷しているものの、居住スペースである賃貸マンションは賃料等に大きな影響を受けていないというのが実際です。
「不動産の賃料」は、そのエリアに住みたいと思う人の数（需要）と、募集中の賃貸マンションの数（供給）、これらの需給バランスで決定しています。
A-MAXで管理している売主物件においては、賃料の下落や長期の空室は起きておらず、これまで通りの運用をしていただけております。ただし、これから購入される方に関しては、東京23区内であればどこでも良いという訳ではなく、経済状況に左右されない物件選びをする必要があります。
物件の選び方のポイントは、A-MAXで開催しているセミナーで学ぶことができます。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q一度空室になると、次の入居者が決まるのにどれくらいかかるのでしょうか。
- A
空室になる時期にもよりますが引越しの多い繁忙期（3月～4月）には、他県から東京への引っ越しが集中するため、前の入居者が退去をする前に、次の入居者が決まっている状態（先行申込み）が頻繁に起こります。入居者が退去する場合「退去の際は1カ月前に通知」という契約内容になっているため、通知がきてすぐに賃貸募集をおこなうことができるのです。A-MAXが販売する売主物件の場合、1年間の平均空室日数は30日以内に収まっています。
- Q不動産価格が下落するのを待って購入したほうが有利？本当に今が買い時なのか。
- A
確かに購入価格はできるだけ低く抑えたほうがお得です。
しかし、将来の不動産価格が下がると予想して、その日が訪れるまで待つことは正しい選択とはいえません。購入できるのであれば、少しでも早く始めたほうが確実に有利な資産形成ができます。
仮に2,500万円の中古ワンルームを2戸、頭金を10万円ずつ出して、金利1.64%の35年ローンで購入した場合、5年間の経過で計558万円の元本返済、つまり資産拡大効果が見込めます。
毎月のローン返済は、家賃収入からおこなっているため、20万円の頭金で558万円分の資産拡大ができたということになります。ローンの完済時期も、はやく始めた分だけ短くなります。
反対に、すぐに購入せずに5年間待って購入した場合、条件が変わらなければスタートの時点で558万円分の遅れが生じ、ローン完済時期も5年分遅くなってしまいます。
ローン完済後の手取り家賃が2戸で月13万円であれば、5年完済が遅れるだけで計780万円分（13万円×12ヶ月×5年間）の家賃収入を逃す計算になります。
このように、不動産投資は「時間」と「他人資本」で資産を築く仕組みになっているため、ローンを活用できる人は、少しでも早く購入したほうが有利に、且つ、着実に運用できるのです。
仮に不動産価格が下がることを想定した場合、バブル崩壊やリーマンショック後と同様に、価格の低下と共に金融機関の融資条件が厳しくなり（金利の上昇、審査の厳格化、高額な頭金が必要など）不動産が購入しにくくなる可能性が高まります。これらを踏まえて考えると、価格の下落を期待して待つよりも、購入できるときに、良い物件で早めに始めるほうが資産拡大効果は見込めます。
また、これまでの融資環境を考えると、現在の融資条件は過去に例を見ないほど恵まれています。
当社の提携金融機関でローンを使う場合、金利1.60%～1.9%です。過去には3％台の高金利、物件価格に対して２割～4割の自己資金が必要なこともありました。
また、将来の健康状態や経済状況の変化でローンが利用できなくなることも視野に入れておかなければいけません。借入の際には本人の健康状態も審査の対象に含まれます。
購入できる人は少しでも早く始めたほうが、有利に資産形成することが可能です。
- Q不動産投資が本当に良いのであれば、不動産会社は物件を販売せずに自分たちで購入したほうがよいのではないか。
- A
A-MAXのコンサルタントは不動産を所有している者も多数おり、代表の天田は90室以上の投資不動産を0から徐々に増やしながら所有しています。
不動産投資は「ローン」を活用する資産形成術です。ローンを活用する限り、金融機関も無限にお金を融資してくれるわけではなく、融資の上限額は決まっています。
そのため、すべての不動産を占領することは誰にもできません。
A-MAXは
「不動産投資の面白さを届ける」
「お客様の目標にあった資産最大化を提供する」
という理念のもと、三方良し（お客様良し・社会良し・社員良し）を日々追求している企業です。
自社のためだけではなく、お客様や社会に貢献することで選ばれ続け、永続する企業を目指しております。
- Q不動産投資を始めるのに自己資金はいくら必要？
- A
A-MAXの提携ローンを活用することでわずかな資金からでも始めることができます。
頭金10万円からでも購入が可能です。
※お客様の勤務先やご年収、借り入れ状況などで融資条件が変わる場合もございます。
詳しくは『資金とローン』をご覧ください。
- Q自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用ローンは組めるのでしょうか。
- A
ご自宅のローンが残っていても投資用ローンを組むことはできます。
ただし、住宅ローンの残額や現在のご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や借入額等が判断されます。
当社主催の個別面談会では、借入が可能かどうかのご相談も受け付けております。
まずはお気軽にお問合せください。
A-MAXセミナー情報
- Q不動産投資のローンと、自宅購入のローンでは何が違うのでしょうか。
- A
審査の基準、金利条件などに違いがあります。投資用ローンは、自宅購入のローンと比べて審査の基準が比較的厳しく設定されています。そのため、すべての方が投資不動産を購入できるわけではなく、限られた人のみが実践できる投資手法となっています。また、自宅購入の場合は個人の属性だけを審査されますが、不動産投資の場合「不動産事業」として審査されるため、購入する物件が生み出す収益性も審査されます。
- Q不動産運用にかかる税金は？
- A
主に、購入した際に一度だけかかる「取得税」と、1年に一度かかってくる「固定資産税」があげられます。
「取得税」は、購入から約半年～1年後に、物件所在地の都道府県から納税通知書が送られてきます。
「固定資産税」は、毎年6月に東京都から納税通知書が送られてきます。
購入時にかかる初期費用については『資金とローン』をご確認ください。
- Qどのような人が不動産投資をやっていますか？
- A
不動産投資というと「資産家や大金持ちがするもの」というイメージを持たれている方が多くいらっしゃいますが、近年は一般的なサラリーマンが購入するケースのほうが多く、年齢は20代から80代まで幅広い方が実践されている投資法になります。
- Q不動産投資の知識のない初心者では不動産投資を始めるのは難しいでしょうか。
- A
難しくありません。ただし、不動産投資を始める場合はある程度の知識は事前に習得したほうが良いでしょう。不動産投資で知っておくべき知識はそれほど多くはなく、しっかりとポイントを押さえた目利きができるようになれば失敗やリスクを事前に防ぐことができます。A-MAXのセミナーに参加することで不動産投資の成功法が習得可能です。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q不動産オーナーになると煩わしいことが増えて本業に支障がでるのでは。
- A
賃貸管理、賃貸経営をA-MAXが代行するため、物件を購入した後に煩わしい業務が増えることはありません。
詳しくは『A-MAXの賃貸管理』をご覧ください。
- Q不動産投資は節税になりますか？
- A
不動産投資が所得税の節税になるのは一時的です。節税目的だけの不動産投資はリスクが高く、本質を見極めた投資をしなければ失敗に終わります。新築マンション専門の不動産会社は、節税を売りにして投資を推奨していることが多くありますが、節税自体は長くは続かないため注意が必要です。
節税の提案をされて悩まれている方は、一度、個別面談にて詳細をご相談いただければと思います。
『個別面談会』はこちら
URL：https://a-max.jp/seminar_consultation/detail/consultation/
- Q不動産投資で失敗する人と成功する人の違いを知りたい。
- A
不動産投資において「成功」「失敗」の定義は人によって異なりますが、
長期安定して運用するにあたり、必要な要素は「空室期間」「借入金利」「購入価格」をどれだけおさえられるかがポイントになります。
ローンのない不動産を効率的に増やす繰り上げ返済術や、価値の下がりにくい物件の選び方、賃貸管理会社の選び方など、より詳しい内容を知りたい方は、A-MAXの不動産投資セミナーにお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- QA-MAXと他の不動産会社では具体的に何が違うの？
- A
A-MAXは日本一社会に貢献できる投資不動産会社を目指しています。
不動産投資をご検討されている方に、日本一の商品・サービスを届けられるよう、お客様の願望やご不安な点に日々アンケート調査をおこない、他社の商品サービスを研究し、最も貢献できる企業であり続けられる商品開発、サービス開発をおこなっております。
詳しくは『A-MAXの強み』を是非ご覧ください。
- Q不動産投資と株式投資では、どちらが良いなどあるのでしょうか。
- A
特にどちらが良いというのはございません。しかし、それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った投資配分で投資をおこなう必要があります。不動産投資と他の運用商品の違いについては『不動産投資の特徴』をご覧ください。
『不動産投資の特徴』はこちら
- Qコロナ禍において、東京の不動産価格への影響はでましたか？
- A
不動産価格の今後の見通しについては、様々なご意見がある中で、現状下がっておりません。不動産価格の相場は「売買の需給バランス」「金融政策による資金の流入量」が変動の主な要因となっています。
政府は新型コロナ感染拡大で市場の低迷を避けるため、各金融機関へ融資条件を厳しくしないよう呼びかけています。
不動産の価格は、融資を行う金融機関の担保評価で決まると言っても過言ではありません。
「担保評価＝不動産への融資上限」なため、金融機関の融資の姿勢が、不動産価格に大きな影響を与えています。
現在、金融機関の融資姿勢に変更はなく、これからますます融資が求められる社会情勢、金融政策のなかで不動産価格は下落しずらいと推測できます。
- Qコロナ禍で、東京の賃貸市場への影響はでましたか？
- A
緊急事態宣言の影響により、東京から人口が減っているような記事やマスコミの報道が一部でておりますが、総務省が毎年発表している「2020年人口移動報告」によると、東京都はコロナウィルスで大混乱を招いた2020年に3.1万人、人口が増えています。2019年の8.2万人の人口増と比べると少なくはなっているものの、あれだけ世間を騒がせたコロナの渦中でも人口が増えるというのは、東京だからこそと言わざるを得ません。
オフィス需要に関しては、テレワークなどの導入により一部需要が低迷しているものの、居住スペースである賃貸マンションは賃料等に大きな影響を受けていないというのが実際です。
「不動産の賃料」は、そのエリアに住みたいと思う人の数（需要）と、募集中の賃貸マンションの数（供給）、これらの需給バランスで決定しています。
A-MAXで管理している売主物件においては、賃料の下落や長期の空室は起きておらず、これまで通りの運用をしていただけております。ただし、これから購入される方に関しては、東京23区内であればどこでも良いという訳ではなく、経済状況に左右されない物件選びをする必要があります。
物件の選び方のポイントは、A-MAXで開催しているセミナーで学ぶことができます。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q一度空室になると、次の入居者が決まるのにどれくらいかかるのでしょうか。
- A
空室になる時期にもよりますが引越しの多い繁忙期（3月～4月）には、他県から東京への引っ越しが集中するため、前の入居者が退去をする前に、次の入居者が決まっている状態（先行申込み）が頻繁に起こります。入居者が退去する場合「退去の際は1カ月前に通知」という契約内容になっているため、通知がきてすぐに賃貸募集をおこなうことができるのです。A-MAXが販売する売主物件の場合、1年間の平均空室日数は30日以内に収まっています。
- Q不動産価格が下落するのを待って購入したほうが有利？本当に今が買い時なのか。
- A
確かに購入価格はできるだけ低く抑えたほうがお得です。
しかし、将来の不動産価格が下がると予想して、その日が訪れるまで待つことは正しい選択とはいえません。購入できるのであれば、少しでも早く始めたほうが確実に有利な資産形成ができます。
仮に2,500万円の中古ワンルームを2戸、頭金を10万円ずつ出して、金利1.64%の35年ローンで購入した場合、5年間の経過で計558万円の元本返済、つまり資産拡大効果が見込めます。
毎月のローン返済は、家賃収入からおこなっているため、20万円の頭金で558万円分の資産拡大ができたということになります。ローンの完済時期も、はやく始めた分だけ短くなります。
反対に、すぐに購入せずに5年間待って購入した場合、条件が変わらなければスタートの時点で558万円分の遅れが生じ、ローン完済時期も5年分遅くなってしまいます。
ローン完済後の手取り家賃が2戸で月13万円であれば、5年完済が遅れるだけで計780万円分（13万円×12ヶ月×5年間）の家賃収入を逃す計算になります。
このように、不動産投資は「時間」と「他人資本」で資産を築く仕組みになっているため、ローンを活用できる人は、少しでも早く購入したほうが有利に、且つ、着実に運用できるのです。
仮に不動産価格が下がることを想定した場合、バブル崩壊やリーマンショック後と同様に、価格の低下と共に金融機関の融資条件が厳しくなり（金利の上昇、審査の厳格化、高額な頭金が必要など）不動産が購入しにくくなる可能性が高まります。これらを踏まえて考えると、価格の下落を期待して待つよりも、購入できるときに、良い物件で早めに始めるほうが資産拡大効果は見込めます。
また、これまでの融資環境を考えると、現在の融資条件は過去に例を見ないほど恵まれています。
当社の提携金融機関でローンを使う場合、金利1.60%～1.9%です。過去には3％台の高金利、物件価格に対して２割～4割の自己資金が必要なこともありました。
また、将来の健康状態や経済状況の変化でローンが利用できなくなることも視野に入れておかなければいけません。借入の際には本人の健康状態も審査の対象に含まれます。
購入できる人は少しでも早く始めたほうが、有利に資産形成することが可能です。
- Q不動産投資が本当に良いのであれば、不動産会社は物件を販売せずに自分たちで購入したほうがよいのではないか。
- A
A-MAXのコンサルタントは不動産を所有している者も多数おり、代表の天田は90室以上の投資不動産を0から徐々に増やしながら所有しています。
不動産投資は「ローン」を活用する資産形成術です。ローンを活用する限り、金融機関も無限にお金を融資してくれるわけではなく、融資の上限額は決まっています。
そのため、すべての不動産を占領することは誰にもできません。
A-MAXは
「不動産投資の面白さを届ける」
「お客様の目標にあった資産最大化を提供する」
という理念のもと、三方良し（お客様良し・社会良し・社員良し）を日々追求している企業です。
自社のためだけではなく、お客様や社会に貢献することで選ばれ続け、永続する企業を目指しております。
- Q不動産投資を始めるのに自己資金はいくら必要？
- A
A-MAXの提携ローンを活用することでわずかな資金からでも始めることができます。
頭金10万円からでも購入が可能です。
※お客様の勤務先やご年収、借り入れ状況などで融資条件が変わる場合もございます。
詳しくは『資金とローン』をご覧ください。
- Q自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用ローンは組めるのでしょうか。
- A
ご自宅のローンが残っていても投資用ローンを組むことはできます。
ただし、住宅ローンの残額や現在のご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や借入額等が判断されます。
当社主催の個別面談会では、借入が可能かどうかのご相談も受け付けております。
まずはお気軽にお問合せください。
A-MAXセミナー情報
- Q不動産投資のローンと、自宅購入のローンでは何が違うのでしょうか。
- A
審査の基準、金利条件などに違いがあります。投資用ローンは、自宅購入のローンと比べて審査の基準が比較的厳しく設定されています。そのため、すべての方が投資不動産を購入できるわけではなく、限られた人のみが実践できる投資手法となっています。また、自宅購入の場合は個人の属性だけを審査されますが、不動産投資の場合「不動産事業」として審査されるため、購入する物件が生み出す収益性も審査されます。
- Q不動産運用にかかる税金は？
- A
主に、購入した際に一度だけかかる「取得税」と、1年に一度かかってくる「固定資産税」があげられます。
「取得税」は、購入から約半年～1年後に、物件所在地の都道府県から納税通知書が送られてきます。
「固定資産税」は、毎年6月に東京都から納税通知書が送られてきます。
購入時にかかる初期費用については『資金とローン』をご確認ください。
- QA-MAXの考える不動産投資のメリットについて教えてください。
- A
A-MAXが提唱する不動産投資は、日本一の都市である「東京23区内」にマンションを所有し、長期間安定して運用できる投資方法です。1番のメリットは、他人資本（銀行融資＋入居者からの家賃）を活用することで、少ない自己資金でも大きな資産を築くことができる点です。
他人資本で資産形成しつつ「がん保障付きの団体信用生命保険」で生命保険代わりにもなり、将来の自分年金の代わりにもなる。日本政府が目指すインフレのリスク対策にもなる点がメリットと考えます。
詳しくは『不動産投資のメリット』をご覧ください。
- Q団体信用生命保険には具体的にどんなメリットがあるのでしょうか。
- A
団体信用生命保険（団信）とは、ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りのローンが弁済される保証制度です。
ローンを組んだ本人が死亡、もしくは高度障害になってしまった場合、残りの残債が全額弁済されるものから、近年では2人に1人がなるといわれている「がん」に対しても保障がつくようになりました。
A-MAXの提携ローンを活用すれば、ステージ１のがんと診断された時点で、ローンの残金50％～100％弁済される「がん団信」に加入できます。月々の保険料はローンの金利の中に含まれおり、ローンの返済は家賃収入から行うため、月々黒字収支を得ながら手厚い保険に加入することができます。団信に加入することで、必要のなくなった保険を解約すればさらに家計の収支は黒字化します。
- Q東京23区内に特化して物件紹介している理由を教えてほしい。
- A
A-MAXが東京23区に特化している理由は、30年後40年後を鑑みて、最も空室リスクが低く、資産価値が下がりずらいのが東京23区内だからです。お客様のカスタマーサクセスを本気で追及するには、東京23区内の好立地物件以外は考えられません。23区内でも投資してよい立地と、しないほうがよい立地もあります。
物件の選び方のポイントは、A-MAXで開催しているセミナーで学ぶことができます。ぜひお気軽にご参加ください。
A-MAXセミナー情報
- Q「インフレリスクの対策になる」とはどういう意味でしょうか。
- A
「インフレ」とは「物価があがること」を指しています。物価が上がっていくことで相対的にお金の価値が落ちていきます。日本銀行は物価を年2%ずつ上げる目標を持っており、これが実現すれば毎年2％ずつ現金の価値が下がることに繋がります。預金しているお金の価値が毎年2%ずつ下がってしまうと、老後の貯蓄などに影響を及ぼしますが、資産価値の高い不動産をローンで購入できれば、このリスクは避けることができます。
詳しくは『不動産投資のメリット』をご覧ください。
- Q日本の人口減少は家賃下落につながりますか。
- A
不動産の家賃相場は「賃貸物件の供給」と「賃貸需要」のバランスで決定しています。
2015年の国勢調査によると、日本全体の人口は2010年と比べて96万人減少していますが、逆に東京は36万人増加しています。
これは単身者を中心に、東京都内への進学や就職による人口流入が続いているためです。東京は世界に誇れる大都市で、日本の大企業本社が集中しています。日本全国から進学や就職で人が集まり、人が集まることで消費（お金）が集まります。お金が集まることで経済がより活性化し、さらなる雇用が生まれ、また新たに多くの人が流入します。東京ではこの好循環が長年続いているため、賃貸需要が安定しているのです。
一方「供給」は、東京都に土地がこれ以上余っていない、且つ、新築ワンルームの建設条例があり、デベロッパーが新築ワンルームを供給しにくい状況になっています。増えている「賃貸需要」に対して「供給」が追いついていないため、賃料下落が起きにくい状況が続くと推測できます。
- Qマンションの寿命はどれくらい？
- A
RC造マンションの寿命は60年以上と言われています。ただし、管理や修繕がしっかりおこなわれているマンションを選ぶ必要があります。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q大地震が起きた場合、東京のマンションは大丈夫でしょうか。
- A
地震の対策には建物選びと立地選びが重要となってきます。
建物は『新耐震基準』のRC造マンションを、立地は地盤がしっかりしていて災害をうけにくいエリアを選ぶ必要があります。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q将来的に古くなったマンションは入居者がつくのでしょうか。
- A
築の古いマンションでも好立地で賃貸管理の質が高ければ、十分に賃貸用としての運用が可能です。
日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」は、1956年に分譲され築50年以上経過しても賃貸マンションとして最後まで稼働していました。立地と賃貸管理がしっかりしていれば物件の古さに関係なく賃貸需要が保たれます。
逆に築年数の浅い物件であっても、立地条件や管理状態が悪いばかりに入居者がつかず、空室だらけになっているアパートはとても多いです。築年数ではなく、競争力の高い立地×賃貸管理が重要な要素となってきます。
- Q入居者が滞納した場合、家賃は入ってこないのでしょうか。
- A
入居者が滞納を起こした場合も、入居者が入居前に加入する保証会社から家賃が支払われます。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q室内の設備交換、修繕工事等の費用はいくらかかるの？
- A
当社から物件を購入した場合、室内の設備交換、修繕工事等の費用は「3年間何度でも無料」となります。
4年目以降の設備交換や修繕工事はオーナー様負担となりますが、当社では「敷金償却サービス」を導入しており、
入居者様からいただく敷金は、退去時、すべて工事費用等に回せる仕組みになっています。
そのため、仮に原状回復費が9万円かかる場合でも、敷金が85,000円であればオーナーの実質負担は5,000円となります。
細かい工事費用等については、セミナーや個別相談会にてご説明しております。お気軽にお問合せください。
A-MAXセミナー情報
- Q滞納が起きた場合はどうなりますか？
- A
まず事前の策として、入居者が部屋に住み始める前に保証会社の審査が必ずあります。この保証会社の審査と当社の社内審査を通過した方のみが入居できる仕組みになっており、保証会社加入の保証料も入居者負担です。
もし入居者が滞納した場合は、保証会社が毎月の家賃を保証してくれます。
詳しくは『おさえるべきリスク』をご確認ください。
- Q家賃保証契約、サブリース契約のほうが安心できると思っているのですが、実際どうなのでしょうか。
- A
A-MAXでは「家賃保証契約」「サブリース契約」はオーナーにとってメリットのないものと考えており、オススメしておりません。
家賃保証契約は「不動産会社が家賃を無償で保証する仕組み」と思われがちですが、実際には不動産会社がオーナーから部屋を借り上げ、利益を乗せて転貸する仕組みになっています。
不動産会社が相場家賃で転貸するため、オーナーがもらえる実際の家賃は相場の80％～90％ほどの低い金額になってきます。家賃が10万円のマンションの場合、オーナーに支払われる家賃が8～9万円。不動産会社の利益が1～2万円です。３年間退去がない場合、36～72万円の利益を不動産会社が得る仕組みになっています。
最初は空室が怖いために家賃保証契約を選ぶ方もいらっしゃいますが、空室がすぐに埋まる好立地マンションを選ぶことで、それらの無駄な保証手数料は回避できます。
残念ながら、途中で家賃保証契約のデメリットに気づき解約しようとしても、ほとんどの場合、家賃保証契約は解除することができません。
オーナーから部屋を借り上げている不動産会社が「入居者」の扱いとなるため、借地借家法で不動産会社側が守られてしまうのです。家賃保証契約書に解約できる旨が記載されていても、不動産会社が解約しないと言えば解約できなくなってしまいます。（家賃保証契約の内容よりも、借地借家法のほうが法律の効力が強いため）
途中で売却する際にも、収益性の低い家賃保証マンションは市場価格よりも3割ほど安い値段しかつきません。
「消費者庁 サブリース」と検索すると消費者庁が家賃保証に対しての注意喚起をしているので、よくご検討したうえでご判断ください。
もっとも健全な選択としては、家賃保証をする必要がない物件、すぐに空室が埋まる好立地物件を選ぶことです。
現在、家賃保証契約を提案されている方は、ぜひA-MAXの非公開物件情報を一度ご覧いただき、内容を比較してみてください。
『非公開物件情報』はこちら
- Q所有している部屋を、自分や家族が使用したくなった場合、入居者に退去してもらうことはできるのか。
- A
入居者に対して、退去してもらいたい日の6か月前に退去依頼をすることはできますが、入居者からの承諾がない場合は引き渡していただくことは難しいです。賃貸管理会社が、オーナーに代わって事情を説明し、入居者に交渉する必要があります。交渉により入居者から承諾いただけた場合は、退去していただくことが可能ですが、稀なケースと考えておいたほうがよいでしょう。
- Qセミナーではどんなことが学べますか？
- A
A-MAXのセミナーでは、初心者の方でもわかりやい「不動産投資の基礎知識」「失敗しない物件の選び方」「ローンのないマンションを最短で3つ以上所有する方法」などの基礎から応用までをお伝えしています。
代表天田が0から90室以上まで所有物件を増やしてきたノウハウをもとに、机上の空論ではない現実的、且つ、実践的な内容を約1時間で学ぶことができます。
- Qまだ知識が少なく初心者なので、どんなものなのか勉強しに行くだけでも大丈夫でしょうか。
- A
もちろん勉強される目的だけでも大丈夫です。ご参加いただく多くのお客様は初心者の方が大半です。
不動産投資についての基礎知識や、応用知識、A-MAXの商品サービスについて知っていただき、お客様にとってお役に立つと思っていただいた場合のみ、お声がけいただければ結構です。安心してご参加いただければと思います。
- Q「個別セミナー」と「個別相談」の違いを教えてください。
- A
個別セミナーは「セミナーに参加したいけれど、日程や都合が合わない」という方や「個別で学びながら、疑問や不安な点はその場ですぐに質問したい。より深く勉強したい。」という方におすすめしております。
個別面談は「セミナーに参加してみて、より具体的に話を聞いてみたいと思った」という方や「他社に提案されていてセカンドオピニオンとして提案を受けてみたい」という方、「不動産を購入したいと考えているが、気になる点がまだあり、もっと詳しく聞きたい」「A-MAXの物件を紹介してほしい」という方におすすめです。
- Q物件やローンについての相談など具体的に話を進めたい場合は、すぐに対応してもらえますか？
- A
お客様のご要望や、ご希望の条件などを事前にお伺いして、お客様に合ったおすすめ物件を対面時までにご用意することも可能です。ローンのご相談についても、過去3年分の源泉徴収票をご用意いただくことでスムーズな審査手続きをおこなえます。
- Qセミナーに参加すると、しつこい営業や押し売りなどがないか不安です。
- A
A-MAXではご参加いただく方との信頼関係を第一に考え、社員への教育、理念浸透を徹底しています。
社内基準をクリアした、お客様満足度が高く、知識の豊富なスタッフのみが、セミナーや個別面談の担当をしております。強引な営業、しつこい電話などは一切しないことをお約束いたします。
