6つの基本知識01

不動産投資の仕組みと
特長

不動産投資とは「他人資本」を活用し、ごく少額の自己資金で大きな資産を築くことができる投資法です。
物件の購入時にはローン(他人資本)を活用でき、返済も入居者の家賃(他人資本)でおこないます。そのため、少ない資金でもローンのない不動産を将来的に複数所有することが可能です。ローンのない不動産からは毎月安定的に家賃が入ってきます。
老後の豊かな暮らしのためにも「自分年金」として、不動産投資を選ぶ人が増えています。

他にもこんなにある!
不動産投資の魅力

features.01専門的な知識や
ノウハウがなくてもできる

不動産投資の運用パフォーマンスは立地条件や建物・内装の質、融資条件、購入価格、賃貸管理会社の質で決まります。購入前にこれらを厳選する必要はありますが、他の投資と比べ、複雑な投資方法を学んだり、日々の経済の動きをチェックする必要はありません。株価は常に変動しますが、好立地のマンションの場合、入居中の賃料が急に変動することはありません。安定的に着実に資産形成が可能です。

features.02本業に支障を
きたさずに資産形成できる

物件購入後、部屋の管理は全て管理会社に委託することができます。入居者募集から、賃貸借契約、入居者とのやりとりや、退去の立ち合い、家賃の滞納保証、クリーニングから内装工事の施工など、全て管理会社が代行しておこないます。お仕事で日々忙しくされている方でも、安心して運用することができます。

features.03まとまった資金が
なくても十分に運用できる

不動産投資の場合、借入によるレバレッジを活用することで、他の金融商品と比べ、少ない資金からでも十分に運用することができます。頭金10万円からでも運用が可能です。

features.04リスクを事前にコントロールできる

どんな投資にもリスクはあります。そのなかで、不動産投資のリスクはあらかじめ対策がとれるものばかりです。リスクを対策できる条件で物件を購入することが不動産投資を成功させるコツと言えます。

Check01不動産投資と他の投資商品との違い

代表的な運用商品

不動産投資の他にも様々な投資方法があります。それぞれの特長を知り、最適な投資方法を見つけましょう。

代表的な運用商品

  • 預金
  • 国債
  • 不動産
  • 投資信託
  • 株式
  • FX

その他にも、「仮想通貨」「金」など様々な投資方法が存在します。比較的一般的なものと比較して不動産投資がオススメな理由を解説致します。

それぞれの特徴

世の中には様々な金融商品、投資商品が存在しています。
代表的なもので「預金」「国債」「不動産」「投資信託」「株式」「FX」などがありますが、そもそもこんなにも沢山の商品がある中で、なぜ「不動産投資」である必要があるのか?これが理解できると「不動産投資の価値」が本当の意味で理解できます。上記にあげた投資商品にはそれぞれ特徴があり、全ての商品にリスクとリターンが存在しています。
この「リスクとリターン」が、自分に合った資産形成、計画を立てる上でとても重要な観点となってきます。

預金もローリスク・ローリターンの金融商品である

「預金」も実は金融商品です。
普段、意識する方は少ないかもしれませんが、預金にもリスクが存在します。
預金のリスクとしては、インフレによる貨幣価値の下落リスク、金融機関の破綻リスク、ATMの手数料で元本割れするリスクなどがあります。とはいっても金融機関が破綻する可能性はかなり低く、ATMの手数料も損はしますが理解した上で払っている方がほとんどです。
「預金」のリターンは普通預金の場合「年利0.001%」です。100万円の預金であれば年間10円の利益です。これはあまりにも少ないですよね。なので「預金」はローリスク・ローリターンの金融商品といわれています。

株式投資はハイリスク・ハイリターンである

「株式投資」は、ハイリスク・ハイリターンの投資といわれています。大きなリターンが得られる可能性がある反面、資金を失うリスクもその分高いです。特に初心者の場合、利益を出し続けることは難しく、資金だけではなく、多くの時間と費用を投資して勉強する必要があります。
「株式投資」は強者と弱者の理論で市場が成り立っており、個人投資家の実に9割が損をしているといわれています。1割の強者が、残りの9割の弱者の投資資金を養分にして、利益をあげているのが現実というわけです。
「株式投資」の場合、本業との両立が難しい点も特徴として挙げられます。株式投資には長期投資、スイングトレード、デイトレードなど手法も様々ありますが、短期的にリターンを得ようとすればするほど本業とのバランスがとれなくなってしまいます。株式投資やFXで大きな資産を築くつもりであれば、相当な覚悟と、修行期間、まとまった資金が必要不可欠となってきます。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資

「不動産投資」は一般的にミドルリスク・ミドルリターンと言われており「守りの資産運用」に区分されます。しかし、不動産投資にも様々な種類や特徴があり、「不動産投資」だけで全てを一括りにすることはできません。
「1棟or区分」、「新築or中古」、「アパートorマンション」、「地方or都心」など、特徴も豊富にあります。
私たちA-MAXがここで自信をもってお伝えしたいことは、サラリーマンや経営者にとって、最も安全で、且つ、優秀な不動産投資法は「東京・中古・ワンルーム」という事実です。
実際に多くの人が東京の中古ワンルームを購入し運用されています。

リスクとリターンはトレードオフする

どんな投資でも、大きなリターンを得ようとすれば、その分リスクも一緒についてくることになり、リスクが小さければリターンもその分小さくなります。「リスクとリターンはトレードオフする」という投資の基本的な原則をまずは理解することが大切です。ただ、「リスクが高いから悪い」というわけではありません。株式投資を本業とし、毎年大きな利益をあげている方も実際にいらっしゃいます。
「リスク=損」というわけではなく、うまくいっている方はリスクがあるのを受け入れつつ、リスクの抑え方、利益の出し方を知っているということです。ただ、株式投資の場合はそこまでの領域にいくには相当の経験と勉強が必要となります。

リターンとリスクのグラフ

不動産投資の魅力

その点、不動産投資のリスクは知っているだけであらかじめ対策できるものばかりです。リスクを最小限におさえ、最大のリターンを得るポイントは「おさえるべきリスク」のページを一度ご覧ください。「知っているか、知らないか」だけで不動産投資の運用パフォーマンスは大きく変わってきます。
不動産投資と違い、株式投資は企業の業績や投資家の心理、世界経済が絡み合って売りと買いが決まるため、常に相場が変動します。
不動産投資は不確定要素が少なく、統計やこれまでの推移データ、過去の事例など、そのほとんどが「これまでの事実」でパフォーマンスを予測できたため、「入り口」さえ間違えなければ経験値や知識が豊富でなくても、十分な資産形成が可能となります。
不動産投資の成功は、スタートの時点で9割が決定するといっても過言ではありません。
当社が推奨している不動産投資法は、スタート時点で40年後の出口戦略も考えている現実的で力強い投資法となります。数十年後の収益性にも焦点をあて、リスクを徹底的に抑えながらリターンを追求するものです。

Check02手堅く資産形成していくためには

コア・サテライト戦略について

手堅く資産形成していくための戦略として「コア・サテライト戦略」というものがあります。「コアは守りの運用」「サテライトは攻めの運用」を指します。投資におけるコアとサテライトの区分は、次の画像に記載の通りです。
東京23区内の中古ワンルーム投資は、コア(守り)の資産運用に区分されます。

コア(守りの資産) サテライト(攻めの資産)

『守り(コア)』と『攻め(サテライト)』の運用を考える

投資経験や将来の目標、リスク許容度に応じて、コア(守り)の運用、サテライト(攻め)の運用の配分比率を考える必要があります。

コア運用(守り)の比率 サテライト運用(攻め)の比率

運用イメージについて

投資初心者の方ほど、比較的リスクの低い「守りの資産」をまずは固めていく必要があります。守りの資産を固めずに、リスクをとって攻めてばかりいると、資金を失う可能性は当然高くなります。
まずは手堅く資産形成をおこない、経験や余裕資金、目標に応じて攻めの資産形成にもできる範囲で少しずつ挑戦してみることをおすすめします。「コア(守り)の運用」をベースに資産形成を考えることがとても重要です。
A-MAXが推奨する東京の中古マンション投資は、コア(守り)の資産運用に分類されますが、着実に資産を増やすことができる優れた投資法です。

リターンと時間のグラフ

Check03不動産投資の物件パターン

新築と中古の違い

中古物件の1番のメリットは、「値段が手ごろで利回りが高い」ということです。その理由としては「新築と比べて安く購入できる」「家賃・資産価値が安定している」ということが挙げられます。
中古物件の場合、建築費とそれにかかる人件費、パンフレットや膨大な広告費などが掛からないため値段が手ごろです。中古物件は融資する大手金融機関が「適正」と定める、相場に基づいた適正金額で売買価格が決まります。
そのため、中古のほうが価格が下がりにくく、新築と比べ資産価値が安定しているのが特徴です。新築物件のように購入後に大きく資産価値が下がるという事が起こりにくいです。

新築と中古マンション販売価格の内訳

新築に比べて築浅中古の価格は割安

築浅中古物件の価格は同エリアの新築物件の7割程度です。一方で、家賃はそれほどかわらないため、物件の収益性を示す「利回り」は新築に比べて高くなります。

新築に比べて家賃が下がりにくい

不動産業界では『新築プレミアム』という業界用語があります。
新築物件は『賃料』が相場よりも高く設定されているケースが多く、購入して数年するうちに相場賃料まで下落してしまいます。
この最初の高価格設定を『新築プレミアム』といいます。
新築は綺麗な分、賃料が高くても入居が決まりやすい反面、退去になった時点で中古物件扱いとなってしまうため、いずれ相場賃料まで下落していきます。

逆に、一度退去になっている物件、相場賃料に落ち着いている中古物件を購入することで「賃料の下落」は防ぐことができます。
相場まで落ち着いている中古物件の賃料は下落しにくく、むしろ人口増の影響で賃料upするケースも多く見られています。

「区分マンション(一部屋)」か
「一棟買い」の違い

マンション投資には、分譲マンションの1室を購入する方法と、一棟丸ごと購入する方法があります。それぞれの違いや特徴についてご紹介致します。

1区分マンション(一部屋)

分譲マンションの1室を購入する投資方法です。1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なくて済みます。リスクも分散でき、建物の修繕計画や修繕費の積立も建物管理会社に任せることができるため、時間とお金の節約になる人気の投資方法です。

ワンルームならリスクを分散できる

2一棟買い

集合住宅を丸ごと一棟購入する投資方法です。初期費用はかなり高額になりますが、利益も大きいのが特徴です。全部屋で家賃収入が発生するため受け取る家賃の総額もその分大きくなります。

メリット

  • 複数の部屋を一度に所有するため収益が大きい

リスク

  • 一度に大きな金額(都内の一棟RCは1億円以上)を投資するため、リスクもその分大きくなりリスク分散も難しい。
  • 購入時の頭金は物件価格の2~3割必要なため、初期投資額が大きい。
  • 購入のハードルが高い為、
    売却時は購入者の数も比較的少なく、売却に時間がかかる。
  • 建物の修繕費がすべて自分の負担のため、修繕計画をしっかり立て、資金を計画的に準備する必要がある。

A-MAXのオススメ

A-MAXでは、中古区分マンションでの不動産投資をオススメしております。
なぜなら、中古の区分マンションには「様々なリスクを抑えて安定的に運用できること」、「1室から始めることができる手軽さ」があるからです。
リスクを分散でき、頭金も10万円から始められる中古ワンルーム投資は、サラリーマンや経営者の方から最も選ばれている不動産投資法です。

未来の為の資産形成を始めて、
豊かで充実感のある人生
満喫しましょう。

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不動産投資は始めるのが早ければ早いほどメリットを享受できる投資法です。
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