賃貸管理について

6つの基本知識04

A-MAXの賃貸管理

安定的に運用をしていくうえで『賃貸管理会社』は物件選び、金融機関選びの次に重要な要素になってきます。不動産の購入はゴールではありません。

購入してから不動産との長いお付き合いが始まります。
運用パフォーマンスを最大限に高めるためには賃貸管理代行＋賃貸経営代行をオーナーの立場に立っておこなってくれる管理会社を選ぶ必要があります。賃貸管理の重要性について解説いたします。

Check01賃貸管理とは

ワンルームマンションを購入した後の管理には「賃貸管理」と「建物管理」があります。
賃貸管理と建物管理は明確に役割が違います。

【賃貸管理】
入居者募集や入居後のやりとり、内装工事といった、いわゆる室内(専有部分)に関する業務全般のこと

【建物管理】
長期修繕計画や管理全般、定期清掃といった、マンション全体(共用部分)に関する業務全般のこと

つまり、「賃貸管理」はワンルームマンションの室内(専有部分)を専門業務として扱い、「建物管理」は建物全般(共有部分)を専門業務として行うことになります。
オーナーとしては、「賃貸管理」を行う管理会社に管理代行手数料を、「建物管理」を行う建物管理会社に管理費と修繕積立金を支払って管理業務をお任せすることになります。

01.手厚いサポートシステム

A-MAXでは、充実した賃貸管理サービスを提供しています。入居者の募集から退去後のやりとりまで当社がすべて代行いたします。オーナー様は煩わしい業務は一切せずに家賃収入を受け取っていただけます。

A-MAXの賃貸管理サービス

空室時の募集
入居者の審査
賃貸借契約
家賃集金
家賃滞納督促
滞納家賃の保証
退去の立ち合い
原状回復工事
入居者との
やり取り

A-MAXの賃貸管理システム

Check02A-MAXの賃貸管理の強み

手厚いサポートシステム

	A-MAX	B社	C社
管理委託手数料	2,200円（税込）	3,300円（税込）	賃料×5％（税別）賃料90,000円の場合、税込4,950円
空室の保証	査定家賃の80％保証 ※空室発生の61日後から入居決定まで ※物件購入後5年間のサービス	なし	なし
設備等の保証	設備交換、内装工事費当社負担物件購入後3年間は何度でも無料	なし	なし

他社と比較して、手厚いサポートシステムがございますので安心して不動産投資を開始していただけます。

support.01コスパ抜群の管理委託

物件購入後の部屋の管理や、入居者とのやりとり、退去の立ち合いや、新たな入居者の募集、工事の発注などは
すべてA-MAXが代行いたします。
集金代行手数料も一般的な価格よりもお得に提供しているため、オーナー様の手取り賃料を増やすことが可能です。

support.02修繕工事・設備交換は3年間何度でも無料

中古物件を購入した際に稀にあるケースとして、購入からしばらくして設備の不具合や退去が起こり、修繕費、設備交換費が早期でかかってしまうことがあります。
A-MAXでは、工事の対応を引き受けるのはもちろん、費用を購入から3年間、全額負担。安定的な運用をサポートしております。

support.03空室サポート

空室が61日以上続いた場合、次の入居者が決まるまでの想定家賃８０％を毎月A-MAXがお支払い致します。

※購入から5年間のサービスとなります。

※空室1日目から家賃保証を受けられるサブリース契約や、家賃保証契約については、仕組み上、そのほとんどがオーナー様の不利益につながることが多く、当社では原則おこなっておりません。どうしても空室が不安な方や、家賃保証契約の仕組みについて詳しく知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

support.04家賃滞納100％保証

A-MAXでは、入居者様からの家賃滞納が発生した際に100％家賃保証を行っております。
そのため、滞納が起きたことによりオーナー様に賃料が入ってこないということはありません。

02.運用成果の最大化をサポート

A-MAXでは、賃貸管理だけでなく賃貸経営をサポートいたします。
ご購入いただいて終わりではなく、金利が安くなる場合は借り換えのご提案、繰り上げ返済のシミュレーション作成、今売却するとしたらいくらになるかの売却無料査定、リノベーションプランや、買い替えや買い増しのご提案等を、お客様の目的目標に合わせておこなっています。

A-MAXの運用サポート

ローン借り換えの
ご提案
繰上返済
シミュレーション
作成
ご売却サポート
メリットが大きい場合の
リノベーション
プランの作成
メリットが大きい場合の
買い替えや買い増しの
ご提案

Check03管理会社の重要性

多くの賃貸管理会社がありますが、管理会社選びを間違えてしまうと結果的にオーナー自身の不利益につながってしまいます。
こんな管理会社は選んではいけない「NG賃貸管理会社」をご紹介します。

ng.01管理物件の入居率、空室期間に
興味がない不動産会社に任せる

不動産投資をおこなう上で最も重要となってくるのは空室期間をいかに短くできるかです。
空室を少しでも早く埋めるための取り組みが見えない会社、報告・連絡・相談を徹底できない会社には管理を任せてはいけません。管理を任せる前に入居率や平均空室日数を確認してみましょう。
平均入居率98％以上、平均空室期間1ヵ月以内の管理会社に管理を任せましょう。

ng.02家賃保証（サブリース）契約を
提案する不動産会社

「空室になっても安心。空室の間、家賃を保証します。」と謳っている不動産会社がありますが、こちらは「サブリース契約」「家賃保証契約」といって、結果的にオーナーが損をする仕組みになっているものがほとんどです。
インターネットで「サブリース被害」で検索すると、消費者庁が注意喚起をしていますので、内容を十分にご理解されたうえでご契約されるようご注意下さい。

サブリース契約、家賃保証契約のデメリット一覧

手取り家賃が相場家賃の80％程度になり、その差額分がサブリース会社の利益になる
保証家賃が数年単位で減額される
自分で賃料を決められない、入居者の情報を教えてもらえない
途中でデメリットに気づいて解約しようとしても借地借家法上、解約できないケースがほとんど
サブリース物件は非常に人気がないうえに解約できないので、売却の際に売却額が通常の3分の2程度まで下がる

など、オーナーにとってはデメリットばかりです。
家賃保証やサブリースは、オーナーではなく管理会社が利益を得る仕組みになっています。

ng.03工事部門に売上目標やノルマがある会社

入居者が退去になった場合、室内をクリーニングしたり必要に応じて原状回復工事を行う必要がでてきます。多くの不動産会社では工事担当に売上目標やノルマが設定されているため、本当は必要のない工事を見積書に記載されたり、高額な見積もりを出されたりなど、オーナーにとっての不利益が発生する事例もあり注意が必要です。
他社の見積もりをA-MAXが見積もりしなおしたところ工事代金が約半分になった事例もございます。不動産投資の運用パフォーマンスを最大限に高めるためにも、オーナー目線に立った管理会社を選ぶことが重要です。
そのためにも工事部門に目標やノルマがないか、管理を任せる前に確認してみましょう。

ng.04売主物件に内装保証がない管理会社

投資用中古マンションを購入する場合、ほとんどは入居者が既に住んでいるオーナーチェンジ物件になります。
オーナーチェンジの場合、稀に購入後すぐに退去になってしまうケースもあり、その際には原状回復費用がかかったり、古くなった設備を交換する必要がでてきます。
オーナーチェンジ物件は購入時に部屋の中が見れないため、内装設備の保証をしてくれる管理会社を選びましょう。A-MAXでは購入から3年間、必要な内装工事や設備交換を何度でも無料でおこなっています。

未来の為の資産形成を始めて、
豊かで充実感のある人生を
満喫しましょう。

定年までにローンのないマンションを
3戸以上持つ具体的な方法は、
セミナーや個別相談にてお伝えしています。

不動産投資は始めるのが早ければ早いほどメリットを享受できる投資法です。
ご興味ご関心のある方は、
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