掲載日:2021年11月01日

マンション投資を10年続けて分かったこと

  • 男性
  • 40代
  • 福岡

お客様の声インタビュー

Q1 まず初めに「不動産投資に興味を持ったきっかけ」を教えてください。

A1 最初の1戸目を購入したのが、今から10年程前のことになります。

その前は株式投資や、投資信託をやっておりまして、ただ、明確に毎年毎年利益がでることもなく、正直、マイナスなことも多かったんです。
株式をやっていますと、まぁ、相場が気になりますよね。
日中は仕事で忙しいですし、それなりの額は入れたものの、プラスマイナス、トントンくらいで、あまり向いていないのかな?という中で、不動産投資を知りました。

きっかけとしては、アパート経営の本を本屋で手に取ったのが始まりです。不動産投資ってこういう仕組みなんだぁとか、これくらいの利回りで、減価償却ってこういうものなんだなと。本がきっかけで色々調べていく中で、とある会社のセミナーに参加して、東京の中古ワンルームを購入したのが始まりです。

Q2 A-MAXを知ったきっかけについても教えてください。

A2 代表取締役の天田さんの前職場で、私が物件を管理してもらっていた関係で、天田さんのことは存じ上げていました。

別の業者の方と話しをしているなかで「○○社の天田が独立したらしい」という噂を聞いて、HPを見て問合せしてみました。

Q3 不動産投資を通して解決したかったこと(将来に対する不安など)はございますか?

A3 幸い、会社員としてそれなりにお給料もいただいていて、日々の生活という意味では、困るということはなかったのですが、ただ、サラリーマンをやっている以上は、基本は60歳が定年。

それ以上は再雇用といっても大したお給料はもらえないというなかで、老後に使えるお金は何とか自分で準備しないといけないなとずっと思っていました。
最初は株式だとか、投資信託とかを買っていたのですが、明確な「今後はこれでいこう!」というのは、なかなかはっきりと決まらなくて、そこは悩んでいましたね。

Q4 不動産投資のどこに魅力を感じましたか

A4 一番魅力が大きいのは「変動が少ない」というところですね。

リスク面もそうですし、資産価値もそうですね。
株式を持っていると相場がガクッと20%下がりましたとか、年間で3割下がりましたとかが普通に起きるんですが、そうなると自分の資産が一気に減ってしまいますよね。
しばらくすると持ち直すこともあると思いますが、結局上がったり下がったりで中々安定的に資産が増えていかないというところに対して、不動産は1年後に10%儲かるみたいなことはないんですが、常に3%、4%、5%、1桁パーセントくらいで、じわじわと資産が増えていくところが魅力です。

あとは投資をするのにお金が借りられるというところ。ローンが使えるということですね。
他の投資と比べてもレバレッジが効くのでそれを考えると非常に魅力的だなと思います。

Q5 10年前、不動産投資を始めるにあたって、不安なことはありましたか?

A5 始める前に心配していたのは、、

家賃の下落がどれくらいなのかということと、空室がどれくらいでるのかというところ。あとは建物の価値が下がること。
そのなかでも一番は空室ですね。ローンを家賃で返済していくわけなので。

Q6 その不安が解消できた理由を教えてください。

A6 空室に関しては、実際に10年以上物件を複数件持っている中で、最初の購入から半年たち、1年、3年と経つ中で、思ったより空室にならないなと思いました。

一度だけ、空室が出た際に、いわゆる閑散期に入居者さんが事情があってたまたま退去になってしまって、それが唯一2ヵ月空室だったのですが、それ以外は空室30日だとか、良い時は解約通知がでて、前の入居者さんが退去する前に、次の入居者さんが決まるとか、空室の期間が非常に短かったです。
よく3年くらいで入居者さんが入れ替わると言われたりしますが、私の場合は3年よりも長いですね。
購入から3年も経てば、退去の連絡が来ても不安にならなくなりました。

家賃の下落に関しては、1,000~2,000円下げることもあったんですけど、逆に賃貸管理をお願いする中で「家賃相場が上がってきているので1,000円~2,000円上げてみますね!」という声をいただいていて、賃料を上げて募集してみたところ、すぐに入居付けできたというのもありました。
購入してからの10年、物件の評価額も維持されてますし、東京に関しては賃料もじわじわと上がっている、残りのローンは毎月着実に減っているので、昔買った物件に関しては今売れば利益が結構でます。
初期のころは、借入をそこまで大きくしなかったのと、資金面も余裕を持たせて準備しておいたので、突発的な故障だとか設備交換があって1~2万円、多い時は10万円ほどの出費がどうしてもありますが、準備さえしておけば慌てることもないかなと思います。
出ていくお金と、資産形成できる額のバランスが分かりだしたのも、購入から3~4年くらいですかね。

Q7 数多くの不動産会社があり営業マンがいる中で、A-MAXから不動産を購入した理由(決め手)を教えてください。

A7 まず物件が良いと思います。

実際、他社の物件も見てきましたし、エイマックスからもいくつか紹介いただく中で、たまたま私の狙っている物件と合わないもので見送らせていただいたものもあったと思うんですけど、直近で2戸購入させていただいているので、打率はかなりいいですよね(笑)
営業担当の方とは、やりとりがタイムリーにできるかとか、そこは結構重要で、タイミング合わないと物事進まないじゃないですか。
リズムが合う、合わないもありますし、知識レベル的に私もさすがに10年やっていると他社の営業の方に対して「それ、なんか違うこと言ってません?」となるときもあり、あまり若すぎる営業の方だと「それわかってないよね君」みたいなことになると、ちょっと気持ちが萎えてしまうこともあります。
エイマックスの吉村さんには、きちっと対応していただいて、知識的にもしっかりされていたからこそ、総合的な観点でエイマックスを選んだのだと思います。

Q8 購入してからの感想や気持ちの変化はなにかありますか? (ほかの投資との比較含め)

A8 購入は今回で8戸目になります。不動産投資に胸を躍らせている人には申し訳ないんですけれども、不動産投資は平凡ですよ(笑)

平凡、平和、安定という感じで、投資という言葉の真逆にあるような、バブル時代に言われていたようなキャピタルゲインを狙うような投資法でもないのです。
手堅いので、今は利回りも少し下がっていて、中古でも収支ほぼトントンというところですが、着実にローンの残高は減っていくので、含み資産、含み益は当然出てきます。
驚くほど安定していて波風がないです。今となっては、毎年確定申告するだけで、あとはほったらかしですね。
5年目に物件を追加しましたけど、そこから丸5年間なにも意識することなく、時々繰上返済して確定申告して、というのをただ繰り返しているだけで、気がついたら資産が増えてました、というような、安定志向の人には逆に向いているんじゃないかなと思います。

タイミング的には、東日本大震災が起きた後に初めて購入をしたわけなんですが、持っていた株を売った後に、株式相場は下がってかなり相場が荒れていました。
その反面、不動産投資は何も影響がなく、毎月家賃が入ってきました。これが安定なのかなという気持ちでした。
最近でこそ、FIREなんて言いますけど、会社を辞めるつもりがなくても不動産投資を始めたことで、心の余裕はかなりできたと思います。

Q9 これから当社とどのようなお付き合いをしていきたいですか?

A9 今後は購入した物件の賃貸管理をしっかりしていただけると嬉しいです。

私自身、物件もいくつか買い進めてきましたが、借入の兼ね合いで新規の購入はしばらく期間が空くかもしれません。そういう意味では今後一番重要なのは賃貸管理の部分でもありますので、どんな感じで管理をしていただけて、空室の際はどう客付けをしていただけるのかなど、そこは今後期待しているところですね。

Q10 最後に不動産投資をまだ始めていない方へのメッセージをお願いします。

A10 そうですねぇ。よく言われる「今、この瞬間が一番若い時ですよ」という言葉があると思うのですが、

特にワンルーム投資に関しては期間が長いので、ちゃんとした良い物件をつかむことができれば、そうそう赤字にならないですし、ローンの返済が行き詰まることもないので、できるだけ早くスタートしたほうが良いのかなと思います。
まずは1戸購入して、とりあえず10年持つ。ちゃんとした物件でちゃんとしたローンであれば、10年後売却しても赤字にはならないですから。

もっというと、1年2年経つ中で、たぶん慣れてきます。慣れてしまえば2件目3件目にもチャレンジしていただいて良いのではないかなと思いますね。